20 % auf eine Hypothek zu setzen, kann ein Fehler sein

Wenn Sie 20 % nach unten setzen Kauf eines Hauses, müssen Sie nicht so viel Geld leihen wie jemand mit einer Anzahlung von nur 5% oder 10%. Und damit Ihre monatliche Zahlung Hypothekenzahlung kann deutlich niedriger sein. Aber 20 % Anzahlungen sind zwar üblich, aber keineswegs obligatorisch oder die Norm. In der Tat sagt die National Association of Realtors die mittlere Anzahlung im Jahr 2020 betrug nur 12 %. Wer also zusätzlich zum Hauskauf fürs Alter sparen möchte, kann sich für eine Anzahlung von 10 % entscheiden und das restliche Geld anlegen. Ihre monatlichen Zahlungen und Zinsen werden höher sein, aber Ihr investiertes Vermögen wird in den nächsten 30 Jahren zu einem beträchtlichen Notgroschen. Lassen Sie uns vergleichen, wie sich eine Anzahlung von 10 % und 20 % auf Ihren Ruhestand auswirken könnte.

Wenn Sie die Höhe Ihrer Anzahlung bestimmen müssen, a Finanzberater kann dir vielleicht bei der entscheidung helfen.

Parameter unseres Vergleichs

Wir werden unsere Analyse auf mehrere Parameter stützen. Erstens ist der mittlere Verkaufspreis eines Eigenheims in den Vereinigten Staaten derzeit 374.900 $, aber wir verwenden der Einfachheit halber eine Eigenschaft von 375.000 $. In beiden Szenarien unten gehen wir davon aus, dass Sie 75.000 $ in bar für eine Anzahlung und/oder Investition haben.

Als nächstes gehen wir von einem Zinssatz von 3 % für die Hypothek aus, was ungefähr dem aktuellen nationalen Durchschnitt entspricht. Unsere Analyse wird auch keine Grundsteuern oder Hausratversicherungen beinhalten, aber sie wird beinhalten private Hypothekenversicherung. Dieser als PMI bezeichnete Zuschlag gilt für Hypothek die eine Anzahlung von 10 % verwendet.

Schließlich gehen wir davon aus, dass jedes hypothetische Geld, das in den Aktienmarkt investiert wird, eine durchschnittliche jährliche Rendite von 10 % aufweist, da dies der ungefähre historische Durchschnitt des Aktienmarkts ist. Wir gehen auch von einer monatlichen Aufzinsung aus.

Wenn Sie zunächst nur die Kosten im Laufe der Zeit betrachten, scheint es, als wäre die 20%ige Anzahlungsoption der Gewinner, wie in der Vergleichstabelle unten gezeigt. Aber es ist eine nuanciertere Entscheidung als das.

Option 1: Zahlen Sie die vollen 20 % ein

Wenn Sie sich für eine Anzahlung von 20 % (75.000 $) entscheiden, zahlen Sie weniger Zinsen und vermeiden PMI, was zu niedrigeren monatlichen Zahlungen führt. Nach 30 Jahren regelmäßiger monatlicher Zahlungen haben Sie insgesamt 530.089 US-Dollar ausgegeben (denken Sie daran, dies schließt Grundsteuern und Hausratversicherungen aus).

Die Geschichte geht weiter

Siehe folgende Aufschlüsselung:

30-Jahres-Ausblick für 20 % Anzahlung Immobilienpreis Anzahlung Darlehensbetrag PMI-Gesamtmonatszahlung Gezahlte Zinsen über 30 Jahre Gesamtinvestition 375.000 $ 75.000 $ 300.000 $ 1.265 $ 0 $ 155.089 $ 530.089 $ Option 2: Zahlen Sie 10 % Anzahlung ein und investieren Sie den Rest

10 % auf ein Haus im Wert von 375.000 US-Dollar zu zahlen bedeutet, eine größere Hypothek aufzunehmen (337.500 US-Dollar) und außerdem 175 US-Dollar pro Monat an PMI zu zahlen. Die PMI-Zahlungen werden schließlich enden, aber sie werden sich auf über 10.000 US-Dollar belaufen. Nach 30 Jahren regelmäßiger monatlicher Zahlungen haben Sie insgesamt 559.994 $ ausgegeben.

Siehe folgende Aufschlüsselung:

Hypothekenkosten mit 10 % Anzahlung Hauspreis Anzahlung Darlehensbetrag Monatliche Zahlung Gesamt PMI Gezahlte Zinsen über 30 Jahre Gesamtinvestition

Indem Sie 10 % Anzahlung statt 20 % leisten, haben Sie 37.500 $ mehr, die Sie an der Börse investieren können. Hier ist ein Blick darauf, wie dieses Geld über einen Zeitraum von 30 Jahren wachsen könnte (das SmartAsset Investitionsrechner monatlich verzinst):

Altersvorsorge Kapitalanlage Monatliche Beiträge Laufzeit Insgesamt 37.500 $ 0 $ 30 Jahre 743.902 $

Selbst ohne monatliche Beiträge auf Ihr Maklerkonto zu leisten, führt die Einzahlung von 10 % und die Investition der restlichen 37.500 $ zu einem beträchtlichen Notgroschen, wenn Ihre Hypothek vollständig abbezahlt ist. Unter der Annahme einer jährlichen Rendite von 10 % würden die 37.500 $ nach 30 Jahren auf 743.902 $ anwachsen. Es ist wichtig zu beachten, dass diese hypothetische Rendite von 10 % zwar auf dem historischen Durchschnitt des S&P 500 basiert, die Anlagerenditen in den letzten Jahren jedoch noch robuster waren. Eigentlich der Maßstab Gesamtrendite hat in neun der letzten 12 Jahre 11 % überschritten, darunter 31,5 % im Jahr 2019.

Unten sehen Sie eine andere Möglichkeit, die beiden Szenarien zu vergleichen. Ja, die geringere Anzahlung von 10 % bedeutet, dass die Hypothek Sie über die Laufzeit des Darlehens letztendlich mehr kostet – etwa 30.000 US-Dollar mehr, zwischen dem PMI und den höheren Hypothekenzahlungen. Aber wenn die 37.500 US-Dollar, die du an der Börse investierst, um den historischen Durchschnitt von 10 % pro Jahr wachsen, werden sie zu fast 750.000 US-Dollar, wenn du deine Hypothek abbezahlt hast. Obwohl beide Szenarien mit einem vollständig abbezahlten Haus enden, hat derjenige, der sich entschieden hat, die Hälfte der Anzahlung zu investieren, am Ende natürlich mehr Geld auf seinem Anlagekonto, als er letztendlich für das Haus bezahlt hat.

Das Urteil

Die Antwort scheint ziemlich offensichtlich. 10 % einzuzahlen und die restlichen 10 % zu investieren, scheint eine viel bessere langfristige finanzielle Entscheidung zu sein, als 20 % einzuzahlen, oder? Nicht so schnell.

Während die Anzahlung von 20 % weniger Zinsen über die Laufzeit der Hypothek bedeutet, bedeutet dies auch niedrigere monatliche Zahlungen (333 $ weniger pro Monat). Anstatt dieses zusätzliche Geld auszugeben, würde ein versierter Investor es verwenden, um seinen Notgroschen für den Ruhestand aufzubauen. Wenn Sie 333 $ pro Monat investieren, würden Sie nach 30 Jahren 752.742 $ einbringen, wenn Sie von der gleichen durchschnittlichen Rendite von 10 % ausgehen. Sie würden nicht nur 30.000 US-Dollar an Zinsen und PMI sparen, indem Sie 20 % gegenüber 10 % zahlen, sondern Sie würden einen noch größeren Notgroschen anhäufen, indem Sie Ihre monatlichen Ersparnisse investieren.

Das löst also das Problem, oder? Nicht genau.

Es gibt eine noch klügere Option. Obwohl Sie mit einer Anzahlung von weniger als 10 % jeden Monat PMI bezahlen könnten, würde dieser Zuschlag wahrscheinlich verschwinden, sobald Sie den Gegenwert Ihrer Anzahlung von 20 % bezahlt haben. In unserem Beispiel würde Ihr monatlicher PMI 175 $ betragen. Nach etwa fünf Jahren monatlicher Zahlungen erreichen Sie die Eigenkapitalschwelle von 20 % und der PMI verschwindet, sodass Sie jeden Monat 175 US-Dollar mehr haben.

Zu diesem Zeitpunkt hätte Ihre anfängliche Investition von 37.500 $ auf dem Markt 61.699 $ erreicht. Wenn Sie die 175 US-Dollar, die Sie für die monatliche PMI-Zahlung verwendet haben, beisteuern, würden Sie Ihre Ersparnisse erhöhen und dabei helfen, 976.097 US-Dollar zu erreichen, wenn die Hypothek abbezahlt ist. Auch wenn Ihre Hypothek Sie 30.000 US-Dollar mehr kosten würde, bringt diese Option fast 1 Million US-Dollar an Altersvorsorge ein, bei weitem das größte Netto-Ei.

Fazit

Wohneigentum und Altersvorsorge müssen sich nicht ausschließen. Egal, ob Sie 20 % oder 10 % einzahlen, es gibt Möglichkeiten, das zusätzliche Geld zu investieren. In beiden Szenarien hat die systematische Investition von Geld, das sonst den PMI bezahlen würde, eine enorme langfristige Wirkung. Die beste Option, die wir gefunden haben, ist, 10 % einzuzahlen, das restliche Geld zu investieren und dann jeden Monat 175 $ auf Ihr Maklerkonto einzuzahlen, nachdem der PMI ausgezahlt wurde.

Tipps zum Hauskauf

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Das Postamt Diese Grafik zeigt, warum es ein Fehler sein kann, 20 % weniger auf eine Hypothek zu setzen erschien zuerst auf SmartAsset-Blog.